¿Qué está permitido y qué no? Preguntas sobre las viviendas turísticas en Medellín

Con el proyecto para la actualización del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), radicado ante el Concejo Distrital, las viviendas turísticas o de renta corta han generado diferentes inquietudes para quienes ofrecen este tipo de alojamiento en Medellín y también para la ciudadanía en general.

Aquí encontrarás las preguntas más frecuentes sobre el tema.

Con el POT, Medellín regula el régimen de uso de suelo para las viviendas turísticas con el fin de proteger al habitante local.

1. ¿Qué son las zonas de baja, media y alta mixtura según el POT?

Según el Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín (Acuerdo 48 de 2014) hay tres zonas generales de usos del suelo:

• Zonas de baja mixtura. Aquí predomina la vivienda residencial y son permitidas actividades económicas de uso cotidiano, a las que los moradores pueden acceder en función de la cercanía a su residencia, por ejemplo, tiendas de barrio, papelerías, minimercados, entre otros.
• Zonas de media mixtura. Corresponde a áreas y corredores viales con concentración media de actividades económicas. En estas áreas se combina la vivienda con gran variedad de comercios y servicios como restaurantes, consultorios, oficinas y otros.
• Zonas de alta mixtura. En estas áreas predomina el uso del suelo en función de las actividades económicas y la prestación de servicios públicos. Son áreas de transformación económica y urbana, que integran viviendas, comercio a gran escala, hotelería, servicios tecnológicos y que permiten una mayor altura y edificabilidad.

Con esta clasificación de los usos del suelo en Medellín, el proyecto de acuerdo por medio del cual se revisa a mediano plazo el POT establece que las viviendas turísticas solo pueden estar ubicadas en las zonas de alta mixtura y en algunas zonas de desarrollo orientado al transporte (DOT). Esto con el fin de, por un lado, generar mayor oferta en el mercado de vivienda a partir de la expansión de suelo disponible, y por otro, proteger la vivienda familiar y promover la sana convivencia y la tranquilidad en las zonas principalmente residenciales.

2. Si la vivienda está en una zona en la que se permiten las rentas cortas, ¿cualquier persona puede ofrecer el servicio y recibir huéspedes?

No. El hecho de estar en una zona de alta mixtura no habilita al propietario o administrador de una vivienda a ofrecer servicios de vivienda turística porque el inmueble debe tener una licencia de construcción compatible con el servicio de alojamiento o de vivienda turística

Además, si el inmueble está ubicado en un edificio o unidad cerrada, es obligatorio contar de manera expresa con la autorización en el Reglamento de Propiedad Horizontal del edificio para ejercer esta actividad. Si el reglamento solo permite el uso residencial, no se puede ofrecer este servicio turístico.

3. Además de estar en una zona de alta mixtura y de contar con la autorización en el Reglamento de Propiedad Horizontal, ¿qué otros requisitos se deben cumplir para operar legalmente una vivienda turística?

Para la operación 100% legal de una vivienda prestadora de servicios turísticos, el propietario o administrador debe garantizar el cumplimiento de los siguientes requisitos:

• Registro Nacional de Turismo (RNT). Es necesario para operar comercialmente y debe ser uno para cada vivienda turística, de hecho, las plataformas digitales están obligadas a exigirlo para poder publicar los servicios de renta corta. El RNT se debe tramitar ante las Cámaras de Comercio y es obligación renovarlo cada año antes del 31 de marzo.
• Sistema Integrado de Registro de Extranjeros (SIRE). Es obligatorio registrar y reportar ante Migración Colombia, a través del SIRE, la entrada y salida en tiempo real de todo extranjero visitante o turista que se hospede en la vivienda turística.
• Tarjeta de Registro de Alojamiento (TRA). Es obligatorio realizar el registro diario de todos los huéspedes que ingresan a la propiedad.
• Código de conducta para la prevención de la ESCNNA. La vivienda turística debe exhibir de manera visible, capacitar a su equipo de trabajo y aplicar correctamente el código de conducta para la prevención de la Explotación Sexual Comercial de Niños, Niñas y Adolescentes.

Adicionalmente, para la operación de este tipo de alojamientos turísticos se debe contar con el Registro Único Tributario (RUT), el registro mercantil, la certificación de cumplimiento de normas de seguridad humana y protección contra incendios, expedido por el Cuerpo de Bomberos, así como el aval de cumplimiento de los requisitos de sanidad para la prestación del servicio de alojamiento.

Según el POT, las viviendas de rentas cortas en Medellín solo están permitidas en zonas de alta mixtura.

4. ¿Cuáles son las normativas que rigen las viviendas turísticas en Colombia?

En Colombia, las viviendas de rentas cortas son reconocidas como un servicio turístico formal que está regulado por las siguientes normativas:

• Código de Comercio (Decreto 410 de 1971): define las reglas de todas las actividades mercantiles.
• Ley General de Turismo (Ley 300 de 1996): reconoce al servicio de vivienda turística como un servicio de alojamiento y/u hospedaje turístico.
• Ley 1558 del 2012: le da la calidad de garantes del cumplimiento de los requisitos legales de operación del servicio de vivienda turística a los administradores de las propiedades horizontales.
• Código de Seguridad y Convivencia Ciudadana (Ley 1801 del 2016): define los requisitos generales que deben cumplir las actividades económicas.
• Ley 2068 del 2020: ordena a las plataformas que ofertan servicios turísticos verificar el cumplimiento de los requisitos legales de operación de los prestadores de servicios turísticos que ofrecen.
• Decreto 1836 de 2021: actualiza los requisitos operativos y de control para los prestadores de servicios turísticos.
• Ley 1801 de 2016, art. 87: Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana en Colombia, que establece que es obligatorio cumplir con una serie de requisitos antes y durante el ejercicio de cualquier actividad económica.

5. ¿Qué ocurre si una vivienda prestadora de servicios turísticos opera de manera irregular?

El Distrito, a través de las Secretaría de Turismo y Entretenimiento, Seguridad y Convivencia y con el apoyo de la Policía de Turismo realiza constantemente operativos de inspección y control para verificar que los prestadores de servicios turísticos cumplen la normativa y los requisitos exigidos para su adecuada operación.

Por ejemplo, no contar con el RNT activo, falsificar documentos u operar en zonas de baja mixtura o sin permiso de la copropiedad son faltas que pueden derivar en sanciones como multas económicas (la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) puede sancionar hasta por 2.000 SMLMV, según el artículo 61 de la Ley 1480 del 2011), suspensión temporal de la actividad con el sellamiento del inmueble por parte de la Policía y en casos mayores, la cancelación del registro y el cierre definitivo por parte de la administración distrital para la prestación del servicio turístico.

6. ¿Cuáles son las entidades que desarrollan el control de esta actividad?

El Distrito de Medellín, a través de las Secretaría de Turismo y Entretenimiento, Gestión Territorial, Seguridad y Convivencia y con el apoyo de la Policía de Turismo realiza constantemente operativos de inspección y control para verificar que los prestadores de servicios turísticos cumplan la normativa y los requisitos exigidos para su adecuada operación.

Por ejemplo, no contar con el RNT activo, falsificar documentos u operar en zonas de baja mixtura o sin permiso de la copropiedad son faltas que pueden derivar sanciones.

7.¿El Distrito de Medellín quiere prohibir el turismo?

Con la regulación de las viviendas de renta corta, el Distrito no está atacando la actividad turística, por el contrario, la está ordenando a través de condiciones claras para que sea sostenible en el tiempo y no afecte la calidad vida de los habitantes de Medellín.

Con la regulación de las viviendas turísticas, el Distrito no está atacando la actividad turística, por el contrario, la está ordenando a través de condiciones claras para que sea sostenible en el tiempo, se propicien condiciones de competencia leal y comercio justo, y no afecte la calidad vida de los habitantes de Medellín.