Instrumentos de gestión del suelo: así se financia y se hace posible el ordenamiento de Medellín

Sin recursos no hay ciudad. Esa es la premisa detrás de uno de los componentes más determinantes, y menos visibles del Plan de Ordenamiento Territorial (POT): los instrumentos de gestión del suelo son las herramientas que permiten que la planeación se convierta en obras reales.

Porque planear no basta. Construir una ciudad exige recursos, reglas claras y mecanismos que hagan posible ejecutar cada decisión.

Del plano a la obra

En Medellín, el POT define dónde deben ubicarse viviendas, vías, parques y equipamientos. Pero ese diseño, por sí solo, no transforma el territorio. “Los instrumentos de ordenamiento son las herramientas que permiten conseguir el dinero que necesita una ciudad para funcionar”, explica Wuilliam Castrillón, líder de Proyecto de Gestión del Suelo.

En la práctica, esto se traduce en un modelo basado en la concurrencia de múltiples fuentes de financiación: impuestos como el predial y el de industria y comercio, mecanismos de captura de valor como la valorización y la plusvalía, recursos de crédito público y esquemas de asociatividad con el sector privado.

Con esa mezcla se financian obras que van desde infraestructura vial y transporte hasta parques, hospitales y servicios públicos.

Cómo se mueve la economía de la ciudad

Detrás de cada obra hay un circuito económico que no siempre es visible. Una parte de los recursos proviene directamente de los ciudadanos, a través de los impuestos. Otra se genera cuando el desarrollo urbano incrementa el valor del suelo y permite capturar parte de ese beneficio para reinvertirlo en la ciudad.

Esto significa que el crecimiento urbano no solo transforma el territorio: también produce recursos. “Cuando pagamos impuestos, estamos ayudando a construir la calle por donde transitamos, el parque donde juegan los niños o la biblioteca pública”, señala William Castrillón.

El reto no es solo financiar, es intervenir

Sin embargo, contar con recursos no garantiza que los proyectos se materialicen. Para ejecutar obras, también es necesario adquirir el suelo que es principalmente de propietarios privados.  Esto implica gestionar predios, integrar a los propietarios en los procesos de desarrollo y garantizar condiciones que permitan realizar proyectos en los lugares donde la ciudad los necesita. Es lo que hace posible, por ejemplo, que una vía o una línea de transporte se construyan en su trazado real.

Un POT que se pueda pagar

Uno de los principios que orienta la revisión del POT es su viabilidad financiera. Es decir, que las decisiones sobre el territorio estén respaldadas por fuentes reales de financiación y puedan sostenerse en el tiempo.

Sin esa condición, advierten los análisis técnicos, el riesgo es que el modelo de ciudad no pase del papel.

Equilibrar cargas y beneficios

Además de financiar obras, estos instrumentos cumplen un papel clave en la forma como se distribuyen los beneficios del desarrollo urbano.

Permiten evitar que el crecimiento de la ciudad favorezca solo a algunos sectores, al tiempo que ayudan a organizar el territorio y a sostener condiciones de vida adecuadas para sus habitantes.

Sin estos mecanismos, el crecimiento urbano podría darse de manera desordenada, con menos recursos y mayores brechas.

Lo que se ve y lo que lo hace posible

En Medellín, cada obra que aparece en el territorio responde a una combinación entre planeación, recursos y gestión del suelo. “Si no tenemos recursos, no podemos ejecutar las obras que quieren los ciudadanos”, resume William Castrillón.

Detrás de cada parque, cada vía o cada equipamiento hay un sistema que permite que lo planeado se convierta en realidad.