Vivienda turística y POT: dónde sí, dónde no y con qué reglas

Ordenar no significa detener la actividad turística, sino establecer las condiciones que permitan su sostenibilidad en el tiempo, en beneficio de residentes, visitantes y prestadores que cumplen la normativa. 

Un servicio valioso que necesita reglas claras. 

La vivienda turística es un servicio de hospedaje reconocido e importante para el destino, y para muchas familias propietarias es una fuente de ingresos. Entre 2019 y 2026, los prestadores de vivienda turística inscritos en el Registro Nacional de Turismo (RNT) en Medellín pasaron de 521 a 8.322. Parte de ese aumento corresponde a la formalización de inmuebles que ya operaban, y desde 2024 el registro se estabiliza. 

En algunos casos, su operación puede afectar la convivencia en edificios y barrios residenciales. El diagnóstico del Departamento Administrativo de Planeación (DAP) identifica estos efectos de manera concentrada, sobre todo en El Poblado, Laureles-Estadio y La Candelaria. Señala una presión sostenida sobre el uso habitacional y, en esos sectores, la sustitución de residentes permanentes por flujos temporales de visitantes. 

Qué propone la revisión del POT. 

El proyecto de acuerdo de revisión y ajuste de mediano plazo del POT, liderado por el DAP y radicado ante el Concejo de Medellín el 19 de agosto de 2026, propone: 

• Promover la vivienda turística en centralidades, zonas de alta mixtura y entornos del transporte masivo, y regularla en media mixtura, de forma articulada con las áreas con vocación. 

• Mantener la restricción en zonas de baja mixtura, de predominancia residencial. No es una prohibición nueva: desde el Acuerdo 48 de 2014 (art. 255) no se permite ningún tipo de hospedaje en estas zonas, incluidos los hoteles. 

Por qué es un asunto de uso del suelo. 

Por definición legal, la vivienda turística es una unidad de vivienda destina en su totalidad a brindar el servicio de alojamiento (Decreto 1074 de 2015, modificado por el Decreto 2119 de 2018). Por eso se ubica según su compatibilidad con el entorno, como cualquier otra actividad económica. La medida no busca resolver el déficit de vivienda: responde a la compatibilidad de usos en barrios residenciales, donde el impacto es local. 

El RNT es indispensable, pero es un registro de formalización turística y no reemplaza el uso del suelo; el artículo 87 del Código de Policía exige cumplir ambos. A esto se suman las reglas que cada copropiedad define en su reglamento de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001). 

Qué pasa con quienes ya operan. 

El proyecto de acuerdo (art. 331) reconoce los usos establecidos: las actividades implantadas conforme a la norma vigente al momento de su localización pueden permanecer cuando la actividad se ha desarrollado de manera continua, estaba permitida cuando se estableció y el inmueble cumple las condiciones urbanísticas y constructivas, o tramita su reconocimiento. Como la restricción en baja mixtura rige desde 2014, este reconocimiento aplica a quienes se localizaron cuando la norma lo permitía. Según el proyecto, las viviendas turísticas que hoy cumplen los requisitos del régimen de usos del suelo podrán seguir operando en su inmueble. 

Control con información y debido proceso. 

Entre enero de 2024 y el 18 de septiembre de 2026 se realizaron 408 inspecciones, y la Policía impartió 105 suspensiones por incumplimiento del artículo 87, con debido proceso y términos para subsanar cuando corresponde. La Secretaría de Turismo y Entretenimiento orienta y acompaña a quien quiere formalizarse y respalda la propuesta del DAP, porque ordenar y controlar con información protege, ante todo, al prestador que cumple. 

Lo que viene. 

La propuesta se construyó con aportes ciudadanos, entre ellos 323 de la ruta territorial, que pidieron controlar la expansión de la vivienda turística y proteger la vocación residencial de varios barrios, y 15 del sector turismo, que pidieron criterios claros y competitividad. Actualmente la propuesta se encuentra en debate en el Concejo Distrital.  

“El propósito es lograr un turismo en armonía y una sana convivencia entre turistas, residentes y prestadores de servicios turísticos». 

Fuentes: Proyecto de acuerdo de revisión del POT (arts. 255, 331); Acuerdo 48 de 2014; Decretos 1074 de 2015 y 2119 de 2018; Registro Nacional de Turismo, corte 2026; DAP, memoria justificativa e insumos técnicos del POT.